Tag Archives: ehitusõigus

Valguse ja vaate varjamine

?

Riigikohtu halduskolleegium on märkinud ühes küljest, et isiku aknast avanev vaade võib mõjutada eluruumi väärtust nii, et omaniku huvi piisavale vaatele võib üles kaaluda tühjalt seisnud maatüki omandanud isiku huvi kinnisasi maksimaalses võimalikus ulatuses hoonestada.[1] Teisest küljes, kui isik valib elukohaks kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis tuleb põhimõtteliselt leppida sellisele elukeskkonnale vastava vaate ja valgusega.[2]

Kui konkreetsesse piirkonda lubatakse ümbritsevast oluliselt erinev ehitis (madalhoonestusalasse kõrghoone), mis seetõttu varjab naaberkinnistutel valguse või vaate, võib olla tegemist keelatud mõjutusega.[3] Seega on oluline valguse ja vaate varjamisel arvestada olemasolevat keskkonda, hoonestust ja asukohast tulenevat tavalist valgustust ja vaadet.

Ehitise varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones hoone püstitamise kaugusest ja kõrgusest.[4] Igale aknale ei pea ega saagi langeda loomulikku päikesevalgust, sest selle võib välistada juba akna paiknemine ilmakaarte suhtes, mis omakorda on seotud ehitise paiknemisega. Järelikult tuleb, arvestades ehitise konkreetset asukohta iga olemasoleva akna valguse varjamise lubatavuse määramisel ja kaaluda, kas varjamine on proportsionaalne ning kas korteri olulisemates ruumides jääb alles küllaldane valgustus.[5]

Kohaliku omavalitsusel on suur roll, sest tema otsustab, kas hoonele on valitud sobivaim asukoht ja asend. Naabrist kinnisasja omanik ei saa nõuda, et tema omandiõigust üldse ei piirataks vaid et piirang oleks proportsionaalne ehk arvestatakse lahendusi, mis tagaksid naabrile konkreetsetes oludes võimaliku ja piisava valgustuse ning vaate.[6] Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused (näiteks hoone asukohta krundil), on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve.[7] Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu, sest naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naabri huve riivava ehitusloa võib anda naabri nõusolekuta, kui seda tingivad ülekaalukamad omaniku või avalik huvi.[8] Riigikohus on siiski rõhutanud, et igal konkreetsel juhul tuleb kaaluda, kas ehitist saab projekteerida kolmandate isikute huve arvesse võttes soodsamalt. Omaaegse tänavapildi taastamine võib küll olla avalik huvi, kuid selle realiseerimine ei või toimuda piirkonda elama sattunud isikute arvel. Kui avalikes huvides, nt muinsuskaitse või linnaruumi arhitektuurse väärtuse parandamise eesmärgil peetakse vajalikuks eluruumi olemasolev aken antud piirkonnas tavapärasest oluliselt suuremas ulatuses varjutada, tuleb isikuga sõlmida kokkulepe ja riive kompenseerida või eluruum sundvõõrandada. Intensiivse riive õigustamiseks, ilma et riivega kaasnev kahju kompenseeritaks, on vajalikud esitada ka kaalukad argumendid.[9]

[1] 3-3-1-25-02 p. 21 - RT III 2002, 15, 172.
[2] 3-3-1-42-03 p. 25 - RT III 2003, 23, 229.
[3] 3-3-1-64-02 p. 17 - RT III 2002, 35, 377.
[4] 3-3-1-42-03 p. 19 - RT III 2003, 23, 229.
[5] 3-3-1-42-03 p. 27 - RT III 2003, 23, 229.
[6] 3-3-1-42-03 p. 30 - RT III 2003, 23, 229.
[7] 3-3-1-42-03 p. 21 - RT III 2003, 23, 229.
[8] 3-3-1-64-02 p. 17 - RT III 2002, 35, 377.
[9] 3-3-1-42-03 p. 33 - RT III 2003, 23, 229.

Kas klient on alati kuningas?

IMG_7540

Ehitise ehitamine on keeruline, pikaajaline ja paljude osapooltega protsess, kus kohtuvad tellija, kohalik omavalituse üksus, projekteerija, omaniku järelevalve, ehitaja jne. Kehtima hakkav ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 4 defineerib ehitamist kui ehitise püstitamist, rajamist, paigaldamist, lammutamist ja muu ehitisega seonduvat tegevust, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused. Ehitamine on ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega.

Loomulikult on enne ehitustegevuse algust tellijal vaja selgeks teha, mida on vaja ehitada (mõtlen siin nii projekteerimist kui ehitamist tervikprotsessina), kaua selleks aega planeerida ja mis kulusid see endaga kaasa toob.

Tahame seda endale tunnistada või mitte, kuid tellija on ehitise juures kõige olulisem isik. Just tellija määrab, kuhu, milline ja millal ehitis tuleb.

Kohalik omavalitsus sätestab oma tingimused, arhitekt annab hoonele välimuse, insener tagab püsivuse, ehitaja realiseerib idee ning omanikujärelevalve hoiab ehituslike nõuete järgimisel silma peal.

Kõiki neid osapooli palkab, koordineerib ja suunab tellija, kellele püüavad osapooled tihti selgeks teha, et professionaalid kui pädevad isikud teavad täpsemini mida on vaja teha ja sellepärast istugu tellija vaikselt nurgas. On ehitatud ennegi ja küll juba asjamehed teavad mida ja kuidas teha. Pärast tekivad tellijal aga vaidlused kohaliku omavalitsuse ja naabritega. Näiteks on naaberkinnistu valgust ja vaadet varjatud, head tava, ehitusõigust ja naabrite huve järgimata jäetud. Uus ehitusseadustik toob kaasa asjatundlikkuse ja pädevuse küsimuse, mida tellijal on üksi raske hinnata ja kontrollida nii projekteerimise kui ehitise püstitamise protsessis.

Kas ikka on nii ja kas kõik need asjatundlikud isikud ka tellija huvide eest tegelikkuses väljas on? Keda usaldada? Kuidas oma huvid maksma panna? See on tellija jaoks praktikas suur väljakutse. Projekteerimise- ja ehitusprotsessis osalejad unustavad tihti, et just tellija on see, kes otsustab kes-, millises summas-, millal-, kuhu, milise aja jooksul ehitab ning kaua ehitis püsima peab. Poodi minnes me ju ei oota, et pädev müüja määrab, millist vorsti süüa tahame.

Selleks, et sellisesse olukorda mitte sattuda, tuleb leida sõltumatu kolmas pool, kes seisaks just tellija huvide eest, aidates koostada lähteülesannet, sõlmides tellija nimel tellijale soodsaid lepinguid, ohjates projekteerijaid ja ehitajaid, kaitstes tellija huve kohalikus omavalitsuses ja nõudes omanikujärelevalvelt tegelikku nõuete kontrolli ning oleks pädev nii võla- kui ehitusõiguses. Pärast kaklust on ebaefektiivne rusikatega vehelda. Keegi võiks tellija huvides silma peal hoida, et luik, haug ja vähk head tava järgiksid ning vankrit tellijale soovitud suunas veaksid.

Uus ehitusseadustik on tulekul

IMG_5398

Alates 01.07.2015 jõustub uus ehitusseadustik. Tegemist on ehitusõiguse kodifitseerimisega, mille eesmärgiks oli antud valdkonnas õiguse asjakohastamine ja korrastamine kehtiva õiguse põhjaliku sisulise läbitöötamise alusel, läbi sisemise kooskõlastamise ja ühtlustamise. Uue ehitusseadustikuga püütakse parandada õiguskindlust ja õigusselgust ning korrastada kehtivat regulatsiooni, muutes seda õiguse rakendajale lihtsamaks ja selgemaks.

Loomulikult toob iga uuendus kaasa tuliseid arutelusid ja arvamuste vastandumist. Tuttavaks saanud reeglite ja harjumuste muutmine on lisajõudu ja –pingutusi nõudev tegevus, millele lisandub ebamugavustunne turvatsoonist väljumisega ja hirm, kas uues olukorras ka edukalt hakkama saadakse.

Rahustuseks võib öelda, et iga algus on raske. Uus ehitusseadustik midagi „pea peale ei pööra“, vaid selle eesmärgiks on eelkõige luua selged põhimõtted (sh hea tava, ohutus, asjatundlikkus), täpsustada mõisted (sh ehitis, ehitamine, pädev isik), korrastada menetlusnorme (sh ehitusteatise-, ehitusloa- ja kasutusteatise-, kasutusloa taotlemise menetlus), avada kehtima hakkavaid nõudeid (võrdustades sh ettevõtjate konkurentsitingimusi) ja sätestada vastutus ehitusseadustikus sätestatud nõute rikkumise eest.